锦和商业(603682)：服务城市升级 打造全价值链商业运营商

　　领先的商业物业全价值链集成服务商。作为商业物业运营商，公司的主营业务包括产业园区、创意产业园区的物业管理及其他服务和租赁服务。其中，物业管理及其他服务包括物业管理服务、能源服务、停车服务、公共服务和其他服务。截止2020 年三季度末，公司总股本为47250 万股。郁敏珺女士通过控股90%的锦和投资间接控制公司58%的股份，为公司实际控制人。

　　城市更新领域商用物业运营服务业未来市场广阔，公司的竞争优势显现。随着城市化进程的不断推进，既有建筑存量正在不断增加，大量老旧建筑需要改造和重新定位，城市更新方兴未艾。国家政府相继颁布了一系列重要法律法规和产业政策，鼓励文化创意产业发展。成熟的全价值链一站式服务体系，较高的品牌认可度以及领先的业务规模使得公司的竞争优势进一步显现。

　　公司毛利率稳定，负债水平趋降，短期偿债能力快速回升。2020 年前三季度，公司主营业务毛利率和净利率分别为33.4%和21.3%。2020 年三季度末，公司资产负债率为25.2%，逐步回落。2020 年三季度末，公司流动比率为2.08倍。

　　募资用于企业建设和项目拓展，打造基础物业管理及创新一体化的服务提供商。公司IPO 募集资金主要用于企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源企业文化建设、市政环卫业务拓展、停车场及投资建设和偿还银行贷款。该项目的顺利实施，将有利于提高公司的整体综合实力，促进公司未来业务的快速发展。

　　合理价值区间为8.5 元-10.2 元，“优于大市”评级。我们预计2020-2022 年公司EPS 分别为0.34 元、0.41 元、0.49 元。参考同类可比公司并考虑公司属于新股，给予公司2020 年25-30 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为8.5 元-10.2 元，首次覆盖，给予“优于大市”投资评级。

　　风险提示。出租率和租金差下降风险；区域过度集中风险；项目拓展不及预期风险。

（责任编辑：梦谣）