万科A(000002)：销售平稳增长 投资审慎稳健

　　公司公告10 月销售及拿地情况，10 月实现销售金额，销售面积分别为523.1 亿元，366.0 万方，同比增长20.6%、34.9%。

　　核心观点

　　单月销售稳定增长，继续看好全年销售。公司10 月销售金额523.1 亿元，同比增长20.6%。公司单月销售金额有所改善，较上月同比涨幅扩大。1~10月累计销售金额为5450.7 亿元，同比增长5.0%。10 月销售面积366.0 万平方米，同比增长34.9%，环比下跌1.3%，同比增速较高。1~10 月累计销售面积3630.8 万平方米，同比增长8.9%。公司累计销售同比8 月转正后一直保持稳定增长，预计年末推盘力度能够保持，继续看好全年的销售情况。

　　保持审慎稳健投资策略，积极合作拿地权益比有所下降。公司10 月新增土储195.4 万平方米，同比减少61.0%，拿地金额为168.0 亿元，同比减少18.2%，单月投资强度（拿地金额/销售金额）为32.1%。1~10 月累计新增土储2076.1 万平方米，同比下降41.5%，1~10 月累计拿地金额为1335.6亿元，同比下降37.1%。1~10 月投资强度24.5%，较去年同期低16.4 个百分点。公司投资水平从疫情影响中逐渐恢复，下半年仍保持审慎稳健的投资策略，累计投资强度逐步提升至24.5%，位于一二线城市项目占比稳定在半数左右。公司的权益比例环比保持稳定，今年积极合作拿地整体权益占比有所下降，1~10 月拿地权益比例为66.6%，较去年同期降低10.3 个百分点。

　　财务预测与投资建议

　　维持买入评级，维持目标价35.28 元。我们预测公司2020-2022 年EPS为3.92/4.58/5.34 元。可比公司2020 年估值为7X，考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，应享有更高估值溢价，我们给予公司2020 年30%的估值溢价得到9X 估值，对应目标价35.28元。

　　风险提示

　　房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

（责任编辑：梦谣）